Горячая линия: (861)226-40-74 (861)267-34-91 (861)267-34-93
Отправить обращение Карта сайта
Версия для слабовидящих
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ПО КРАСНОДАРСКОМУ КРАЮ

О проведении семинар-совещания по вопросам защиты прав участников долевого строительства

В Управлении Роспотребнадзора по Краснодарскому краю состоялся семинар-совещание с представителями застройщиков г. Краснодара на тему: «О защите прав участников долевого строительства и эффективности работы контролирующих органов по противодействию правонарушениям в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов» В работе мероприятия приняли участие специалисты Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю, ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае», представители муниципального образования г. Краснодар (отдел защиты прав потребителей Управления по соц. вопросам МО г. Краснодар).

Управление Роспотребнадзора по Краснодарскому краю в рамках своих полномочий уделяет особое внимание профилактической работе, направленной на недопущение нарушений прав и законных интересов граждан-потребителей в сфере долевого строительства жилья. Защита прав дольщиков в условиях реформирования отрасли является одним из приоритетных направлений деятельности Управления. Актуальность данной темы подтверждается неиссякаемым количеством обращений граждан.

Семинар-совещание проводился с целью профилактики нарушений прав потребителей в сфере долевого строительства жилья.

Управление Роспотребнадзора по Краснодарскому краю осуществляет надзор и контроль за исполнением обязательных требований законодательства РФ в сфере защиты прав потребителей, санитарного законодательства и в области потребительского рынка согласно Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 322 и Положения об Управлении Роспотребнадзора по Краснодарскому краю (утвержденным Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 09.07.12г. № 709), в соответствии с п.8.34 которого, Управление вправе применять предусмотренные законодательством Российской Федерации меры ограничительного, предупредительного и профилактического характера лишь по вопросам, отнесенным к компетенции Роспотребнадзора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- № 214 ФЗ), не регулирующего исполнение государственной функции Роспотребнадзора (п.4 Административного регламента).

В соответствии с п.9 ст.4 № 214-ФЗ участники долевого строительства руководствуются положениями Закона РФ от 07.02.1992г № 2300-1 «О защите прав потребителей» лишь при разрешении вопросов, не урегулированных N 214-ФЗ, что подтверждается позицией п.2,п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Исключительной компетенцией в области защиты прав потребителей является проверка соответствия договоров участия в долевом строительстве на соответствие нормативно-правовым актам РФ и недопущения включения в договор условий ущемляющих права потребителей (ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, ст.16 Закона № 2300-1) и предоставление потребителю необходимой и достоверной информации об исполнителе предоставляемой услуги (ст. 8,9,10 Закона № 2300-1, ч.1 ст.14.8 КоАП РФ, ст.14.5 КоАП РФ).

Управление по поручению прокуратуры Краснодарского края от 08.08.2017 вх. № 13816 вносит информацию о привлечении застройщиков к административной ответственности за нарушения законодательства в сфере защиты прав потребителей в единую интерактивную информационную систему о многоквартирных жилых домах и комплексах, возводимых на территории г. Краснодара. Управлением принято участие в проведенной прокуратурой Краснодарского края коллегии по вопросу: «О состоянии законности в сфере долевого строительства жилья и практике прокурорского надзора за соблюдением прав граждан при привлечении их средств в строительство объектов недвижимости».

С целью профилактики, предотвращения нарушений законодательства РФ на потребительском рынке 29.09.2017г. Управлением Роспотребнадзора по Краснодарскому краю проведен координационный совет на тему: «О повышении эффективности взаимодействия контролирующих органов в работе по противодействию правонарушениям в сфере долевого строительства жилья». На Координационном совете совместно обсуждены актуальные вопросы взаимодействия контролирующих органов в работе по противодействию правонарушениям в сфере долевого строительства жилья и снижения количества обращений потребителей, по результатам работы которого принято решение о создании и утверждении состава рабочей группы по долевому строительству, которой в рамках профилактической работы проводится правовой анализ типовых договоров, размещенных на сайтах застройщиков. По результатам проведения правового анализа типовых договоров участия в долевом строительстве информацию о выявленных фактах нарушений требований Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», выразившихся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, разместить на сайтах Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю, ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае, предоставить указанную информацию в прокуратуру Краснодарского края.

Основными нарушениями в сфере долевого строительства жилья остаются нарушения застройщиками требований п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992г № 2300-1 «О защите прав потребителей», которые выражаются во включении в Договоры условий, ущемляющих, права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.

В ходе правового анализа проектов договоров, опубликованных на сайтах застройщиков, установлено, что в предварительный текст договоров включены условия, ущемляющие установленные законом права потребителей, а именно:

1.Участникам долевого строительства вменяется в обязанность в течение короткого определенного промежутка времени (7 дней, 10 дней) со дня получения сообщения от «Застройщика» принять «Объект долевого строительства» по Акту приема-передачи», что нарушает п.4 ст.8 № 214-ФЗ, предусматривающий обязанность потребителя приступить к принятию «Объекта долевого строительства» в предусмотренный договором срок….. В соответствии с п.5 ст.8 № 214-ФЗ Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

2. В пункте Договора, предусматривающем право потребителя на составление акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства…. Указано: «Участник долевого строительства Обязан подписать Акт приема- передачи в течение 3(5) рабочих дней после получения уведомления о выполнении Застройщиком надлежащим образом выполненных работ.( В случае, если работы по устранению недостатков выполнены застройщиком не должным образом, ограничено время выполнения работы ).


3. Дольщик производит оплату коммунальных услуг за Квартиру с момента ввода объекта в эксплуатацию. Указанное условие ущемляет права потребителя, так как согласно ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, либо у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи.

4. В пунктах договоров, предусматривающих досудебный претензионный порядок обращения потребителя к хозяйствующему субъекту указывается, что сторона, получившая претензию с приложением документов, обосновывающих требования, обязана направить мотивированный ответ в течение 30 дней с даты получения претензии. Однако, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами (п.2,п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Так как положениями № 214-ФЗ ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, необходимо руководствоваться положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», п.1 ст. 31 которого гласит, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», и составляет менее 30 дней со дня получения претензии. Таким образом, исходя из условий Договора, если гражданин выдвинул требования об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, то он не вправе получить мотивированный ответ в десятидневный срок, что косвенно может повлечь потерю денежных средств потребителя (тем более, если они взяты в кредит под %).

5.Положениями договора предусматривается договорная подсудность- по месту нахождения застройщика.

Частью 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992г № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

Таким образом, Условие договора о безальтернативной подсудности ущемляет права потребителя, в первую очередь потребителей, не проживающих или не находящихся в г. Краснодаре. Даже то, что место жительства Дольщика- г. Краснодар, место нахождения Застройщика - г.Краснодар, не лишает права потребителя по своему выбору предъявить иск о защите прав потребителей в суде по месту пребывания, то есть в любом суде иного населенного пункта РФ. Более того, гражданин, являющийся слабой стороной в споре и не обладающий специальными знаниями, у которого в Договоре предусмотрена безальтернативная подсудность может и не знать о том, что имеет право на альтернативную.

Дольщик, подписывая заранее разработанную застройщиком форму договора, содержащую условие об изменении территориальной подсудности, не может его изменить в одностороннем порядке, поэтому реализация его права, гарантированного п. 2 ст.17 Закона РФ от 07.02.1992г № 2300-1 «О защите прав потребителей», ставится в зависимость от воли и желания общества, как лица, оказывающего услуги, что ущемляет право потребителя на выбор альтернативной территориальной подсудности (статья 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", часть 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В договорной оговорке о подсудности явно выражен односторонний интерес застройщика, в то время как потребитель поставлен перед фактом подписания типовой формы договора в целом.

Правило статьи 17 Закона о защите прав потребителей носит императивный характер, ограничение права потребителя на выбор подсудности является ущемлением прав потребителей. Потребителю, как слабой стороне в отношениях с исполнителем услуг, специальными нормами законодательства в сфере защиты прав потребителей предоставлено право выбора при предъявлении иска к исполнителю.

Указанная позиция подтверждается Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2008 г. N 03АП-1962/2007.

6. Положениями договоров обусловлено: В случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м…по сравнению с данными проектной документации, либо « Стороны не считают нарушением отклонение площади квартиры от проектной в пределах 10%....» …Застройщик обязуется вернуть Участнику долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из стоимости квадратного метра…

Однако, в силу п. 5 ч. 1 ст. 21 № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать в том числе: сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, площадь квартиры, переданной потребителю по акту приема-передачи, не должна отличаться от площади квартиры, указанной в проектной декларации застройщика. Данная информация содержится в условиях договора участия в долевом строительстве (п. 6.1.9, п.9.1) В противном случае у участника долевого строительства возникает право на соразмерное уменьшение цены объекта долевого строительства, что предусмотрено положениями п.1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Следовательно, условия об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону (менее, чем на 1 кв.м.) без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. Таким образом, в случае получения дольщиком квартиры с меньшей площадью, чем проектная, при перерасчете цены договора у дольщика возникают имущественные потери.

Кроме того, по требованию прокуратуры Краснодарского края в настоящее время при рассмотрении обращений граждан-участников долевого строительства проводится правовой анализ Договоров долевого участия, предоставленных потребителями, даже если в обращении не содержится соответствующего требования, так как основными нарушениями в сфере долевого строительства жилья остаются нарушения застройщиками требований п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992г № 2300-1 «О защите прав потребителей», которые выражаются во включении в Договоры условий, ущемляющих, права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации.

При анализе некоторых договоров, предоставленных гражданами-потребителями к обращениям, установлено, что один из пунктов Договора предусматривает исчисление гарантийного срока с даты ввода Дома в эксплуатацию, тогда как п.5 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- № 214 ФЗ) определено исчисление гарантийного срока со дня передачи объекта долевого строительства. По другому пункту Договора предусматривается уплата дольщиком неустойки застройщику за просрочку, необоснованное уклонение/отказ от исполнения обязательств по внесению денежных средств согласно пункту договора в размере 0,1% от окончательной цены договора за каждый день просрочки, тогда как ч.6 ст.5 N 214-ФЗ предусматривает выплату неустойки в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Также пунктом Договора предусматриваются штрафные санкции для дольщика в размере 1% от суммы договора, в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, тогда как ч.1 ст.9 № 214-ФЗ штрафные санкции не предусмотрены.

Указанные положения Договора являются условиями, ущемляющими права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, в соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ и признаются недействительными.

Своими действиями такие застройщики совершают административное правонарушение, предусмотренное ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, однако, срок давности привлечения к административной ответственности застройщика истекает по прошествии 1 года со дня заключения договора. Совершенное обществом противоправное деяние, выразившееся во включении в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, окончено в момент подписания (заключения) договора. Данная позиция закреплена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.05.2013г. № 17144/12, Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.02.2-13 г. № ВАС-17144/12.

В соответствии со ст. 4.5 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения.

Истечение сроков давности привлечения к административной ответственности является обстоятельством, исключающим производство по делу об административном правонарушении, что не лишает потребителя права защищать свои права в суде.

В ходе обсуждения условий указанных договоров, выступающими отмечено, что количество обращений граждан по сравнению с предыдущими периодами значительно возросло, что указывает на остроту проблемы. Анализ динамики обращений, рассмотренных Управлением, позволяет судить о проблемах граждан в указанной сфере, а также искать пути их разрешения в рамках действующего законодательства РФ.

По результатам работы семинар-совещания принято решение:

Продолжить работу по мониторингу условий типовых Договоров участия в долевом строительстве. О результатах дальнейшей работы по проведению правового анализа проектов договоров, информацию об условиях, противоречащих требованиям Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», включенных в проекты Договоров, разместить на сайтах Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю, ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае.